„Na listu vlastnictví svítí nebankovní zástava.“ V tu chvíli většině lidí proběhne hlavou: tohle je neprodejné. Kupující se lekne, nedostane dostatek informací a prodej se začne zadrhávat.
Nebankovní zástava na nemovitosti a její prodej nemusí být takový problém, pokud víte, jak na to. Jen to není klasický prodej „podpis–katastr–hotovo“. U nebankovní zástavy rozhodují dvě věci: typ kupujícího a ochota věřitele spolupracovat.
V tomto článku se vám pokusím dát základní informace, které je potřeba znát. Stále ale platí, že pro správné řešení je potřeba hlídat velké množství okolností. Ve své realitní praxi jsem na tento případ narazil již několikrát, pokud právě řešíte podobnou situaci, neváhejte se mi ozvat. Každý prodej může mít svá specifika, která je potřeba předem znát a zvážit.
Než se pustíte do prodeje, položte si:
1) Má kupující hotovost, nebo hypotéku?
2) Kdo je zástavní věřitel a jak je otevřený jednání?
(Nebankovní společnost, investor, fyzická osoba… každý funguje trochu jinak.)
Tohle jsou přesně proměnné, které často udělají rozdíl mezi rychlým prodejem a několikaměsíčním martýriem.
Pokud má kupující hotovost, je to skoro vždycky výrazně snazší. Odpadá totiž největší neznámá: schvalování bankou.
V praxi se to typicky řeší bezpečně takhle:
Kupující má jistotu, prodávající má kontrolu a věřitel dostane peníze podle jasných pravidel.
Jakmile kupující financuje hypotékou, největší výzva bývá:
Tady už to není „jen o papírech“. Je to o koordinaci a komunikaci. Často právě v tomhle místě rozhoduje, jestli je na transakci někdo, kdo to umí řídit (makléř + advokát + hypoteční specialista).
Nebankovní zástava sama o sobě není problém. Problém je, když:
Naopak, když je věřitel konstruktivní a jasně řekne „za těchto podmínek po úhradě vydám potvrzení“, prodej se dá zvládnout i s kupujícím, který si bude brát úvěr.
Kupující se obvykle nebojí zástavy. Bojí se věty: „To se nějak vyřeší.“
Uklidňuje ho, když hned na začátku vidí:
Každý případ je jiný — někdy je to otázka dvou telefonátů, jindy je to přesná právní práce a dobré vyjednávání.
Když mi napíšete, stačí mi tři věci:
Řeknu vám, jaký postup je nejrealističtější, na co si dát pozor a jak to nastavit tak, aby to nespadlo na financování nebo papírech.
